Marcos AledoAnalista de crowdfunding inmobiliario
Respuesta rápida: Los términos más importantes para empezar son LTV (relación préstamo-valor del inmueble), garantía hipotecaria, promotor y plazo. Dominar este vocabulario básico permite leer las fichas de proyecto sin perderse y comparar opciones de forma informada.
Términos de riesgo y seguridad
- LTV (Loan-to-Value): porcentaje del préstamo sobre el valor del inmueble. Cuanto más bajo, mayor margen de seguridad para el inversor.
- Garantía hipotecaria: el inmueble queda como colateral. En caso de impago, la plataforma puede ejecutarla para recuperar el capital.
- Prioridad de cobro: orden en que los distintos acreedores cobran si hay liquidación. El inversor minorista suele ser senior o junior según la estructura.
Términos de rentabilidad y estructura
- Rentabilidad objetivo: tasa anunciada al inicio del proyecto, antes de retrasos ni incidencias.
- Equity crowdfunding inmobiliario: el inversor adquiere participación en la propiedad o en la sociedad promotora, compartiendo plusvalías y riesgos.
- Préstamo participativo: el inversor presta dinero al promotor a cambio de un interés, sin participar en el capital.
Marco regulatorio: CNMV y ECSP
La CNMV supervisa las plataformas autorizadas en España. El reglamento europeo ECSP armoniza las reglas en toda la UE y permite a las plataformas operar con pasaporte en varios países miembros. Verificar que la plataforma está registrada es el primer paso de cualquier due diligence.
FAQ
¿Qué significa LTV del 70 %?
Significa que el préstamo equivale al 70 % del valor del inmueble. El 30 % restante es el colchón: si la garantía se ejecuta, hay margen antes de que el inversor pierda capital.
¿Cuál es la diferencia entre equity y préstamo en crowdfunding inmobiliario?
En equity participas en el capital y compartes la plusvalía o la pérdida. En préstamo prestas a cambio de un interés fijo: tu retorno está limitado pero tienes prioridad de cobro frente al promotor.
¿Qué es el reglamento ECSP?
Es el reglamento europeo de plataformas de financiación participativa, en vigor desde 2023, que unifica los requisitos para operar en la UE y facilita el pasaporte entre países miembros.
